Se vi konsideras investi en nemoveblaĵoj pri luoj pri nemoveblaĵoj , ekzistas multaj esploroj. Vi ankaŭ devus esti certa, ke vi taŭgas esti mastro, kaj ke vi havas la tempon por administri propraĵojn. Tamen, ĉio, kio apartigas por nun, kion ni volas fari ĉi tie estas ekzameni la vojon, ke posedaĵo generas efektivan fluon de luo-operacioj .
Por nia ekzemplo, ni uzos kvarpleksajn, kun ĉiuj kvar unuoj destinitaj por plena tempo. Ĉi tio estas simpla kontenta fluo por ilustri la potencialon de nemoveblaĵoj kiel investo. Kritika al ĉi tio, kiel kun plej multaj investoj, estas inteligenta kaj bone esplorita aĉeto ĉe la antaŭa fino. Ni supozos pro nia ekzemplo, ke ĉi tiu aĉetanto faris sian esploradon kaj bonan aĉeton sur nia kvarpleksa. Jen la aĉeto kaj luo de detaloj:
- Aĉeta prezo de la kvarplekso estas $ 325,000.
- Aĉetantoj lokas 20 procentoj malsupren, aŭ $ 65,000, financante $ 260,000.
- 30-jara prunto estas je 6.5 procento, kun Principo / Interesa pago de $ 1,643 monate.
- Impostoj kaj asekuro ĉe aĉeto estas $ 3,600 / jaro, por totala pago de $ 1,943 monate.
La aĉetanto faris sian esploradon kaj vidas konstantan luon postuladon por ĉi tiuj unuoj, kiuj ĉiuj okupis la plej grandan parton de la tempo. Tamen, por esti singardaj en iliaj kalkuloj, 6 procentoj kaj nepago risko estos kalkulitaj por antaŭvidi veran monan fluon .
La unuoj estas ĉiuj identaj kaj luas por $ 900 por monato ĉiun. Vidu kiel nia kalkulo rompas:
- Kostita rento estas $ 900 X 4 X 12 monatoj, aŭ $ 43,200 jare.
- Pagoj estas $ 1,943 X 12 = $ 23,316 jare.
- La enspezo de riparo de antaŭaj posedantoj averaĝis $ 1,700 jare.
- Vakanta kaj kredita perdo estas taksita je 6 procentoj da rentoj aŭ $ 2,592 jare.
- Mastro pasas proksimume $ 400 ĉiun jaron en diversaj kaj reklamaj kostoj, kaj administras sian proprieton.
Tiuj estas la bazaj operaciaj eroj kiuj eniras en nian efektivan kalkulon . Ni prenu nian ŝtonon al la profitoj:
- Luo enspezo - Vacanta Perdo - Pagoj - Elspezoj = Kontrava Fluo
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 por monato en pozitiva kontanta fluo.
Analizante vian revenon kiel " kontanta mono investita", vi dividus vian efektivan enspezon de $ 65,000 malsupren en la jara reveno de mono aŭ $ 15,192. Ĉi tio estas rendimento de 23 procentoj sur via mono investata! Ekzistas malmultaj investoj tie, kiuj donas ĉi tiun specon de reveno.
Ŝanĝo de fluo estas funkcio de multaj multaj enigoj, kaj iuj aŭ kelkaj povas ŝanĝi kaj difekti aŭ plibonigi kontan fluon. Kelkaj merkatoj kaj ekonomioj influis. Se plej granda loka dunganto fermas aŭ movas, la postulo pri lukta propraĵo povas plimalbonigi dumlonge. Ĉi tio estas io, kion vi ne povas kontroli, sed espereble eviti, ke vi faru vian devan diligenton pri la sano kaj planoj de lokaj dungantoj. Se ili estas sana kaj profitema kun longa rento ĵus renovigita, vi verŝajne bonfartas.
Aliaj faktoroj, kiuj estas ekster via kontrolo, estas nemoveblaĵoj kaj nemoveblaĵoj.
Impostoj kaj premioj povas pliigi, levante operaciajn kostojn kaj malpliigi operacian enspezon kaj efektivan fluon. Ĉi tiuj negativaj faktoroj povas esti kompensitaj kun aliaj faktoroj, sur kiuj vi havas iom da kontrolo. Vi povus trovi manierojn por redukti merkatojn, administradojn kaj bontenadon. Kompreneble, se la luo merkato estas forta, vi povas levi rentojn. Ĝi estas delikata ekvilibro, ĉar tiel fari povas pliigi liberaĵojn. La perdo de enspezoj de pli liberaj unuoj povas facile forviŝi ajnajn gajnojn de pliigitaj rentoj.
Kontrolu la reston de ĉi tiu mono-investa serio por vidi la aliajn manierojn, en kiuj ĉi tiu ekzemplo proprieto provizas imposton kaj aliajn stimulojn kaj rondveturojn.