Kiel en ĉiuj kontraktoj pri transdono de nemoveblaĵoj, ni devos scii ĉu ni provas "tra" aŭ "al" la dato de fermo, kaj ankaŭ ĉu ni uzas 360-tagan "bankan jaron" aŭ 365-jara kalendaro.
La paŝoj estas:
- Determini la nombro de tagoj de la fermo ĝis la tago de politika eksvalidiĝo.
- Kalkuli la koston por tago de la asekuro.
- Multobligu la kvanton de tagoj fojojn la kvanton per tago.
Ni faru specimenon pri asekuroj. Investiganto pri nemoveblaĵoj supozas la asekuron pri rento. La jara premio por la politiko estas $ 1350. La politika premio estis pagita en plena la 12-an de februaro, kaj la fermo estas la 15-an de oktobro de la sama jaro. Ni uzas kalendaron 365 tagon kaj pruvas "fermi". Ĉi tio signifas, ke la vendisto pagas por la tago de fermo.
- # De tagoj de Oktobro 16 ĝis Feb 11 Proksima jaro estas: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 Tagoj
- $ 1350 dividita per 365 tagoj = ĉiutaga kosto de $ 3.70
- $ 3.70 kosto / tago X 119 tagoj = prokrastita kvanto de $ 440.30.
Ĉi tiu kvanto estus Kredita al la Vendisto kaj DEBITA al la Aĉetanto.
Pro-racio kaj la Clausura Rakonto
Kial estas artikoloj pri faktaĵo pri ferma transakcio, kiu devas esti proklamita?
- Mono en kavo - kelkfoje oni devas decidi se iu el la mono tenita en ŝipeto por enspezoj devas esti redonita al la vendisto aŭ restado en ŝipeto por la aĉetanto.
- Asekuro - Prizorgaj premioj pagas antaŭen, do la vendisto pagis plenan jaron da asekuro. Ĉe la fino, iuj de tiu premia mono estas redonitaj al la vendisto dum la resto de la jaro, ili ne posedos la posedaĵon.
- Proprietoj - Kiel asekuro, sed ĝi funkcias aliflanke. Ni diru, ke vi finiĝas en junio, kaj impostaj biletoj por ĉi-jare eliros en novembro por pago de januaro 1. La aĉetanto estos la posedanto ĉe imposto, sed ili ne estis por la tuta impostjaro. Do, la vendisto devos la kvanton devita inter fermo kaj la imposto debata dato. Kutime, tiu kvanto estas akreditita al la flanko de la aĉetanto de la deklaro ĉe la fermo kaj la aĉetanto pagas la impostojn kiam ĝi devas.
- Rentoj - Loĝaj propraĵoj havos rentojn pagitajn por la monato komence de la monato en la plej multaj kazoj. Do, se la interkonsento fermos la 15-an de la monato, la vendisto pagis por la plena monato, sed nur devas esti duono de tio. La aĉetanto estos akreditita por la kvanto da luoj dum la lastaj 15 aŭ 16 tagoj de la monato.
- Komercaj pagpagoj - Ekzistas pluraj tipoj de luoj kun malsamaj pagaj strukturoj. Ĝi estas komplika, sed fermo postulos pro-racion de la venkonto pro sia periodo de posedado kaj la resto apartenas al la nova posedanto.
- Farmaj kaj Ranĉaj Lezoj - Ofte farm-obienoj kaj ranĉoj povas luigi teron de najbaro aŭ de la registaro por pastado. Se do, ajna prepago, kiu aplikiĝas al la tempo post fermado, devos iri al la vendisto, ĉar ili ne plu estas posedantoj. La aĉetanto respondecas pri tio.
Gravas scii, ke ĉi tiuj estas akceptitaj praktikoj, sed iuj el ili povas esti negocitaj kiel parto de la aĉeta interkonsento. Ili ne estas fero-kovritaj. Precipe kun komerca posedaĵo, akra nemoveblaĵo profesia povas esti valora por sia kliento indikante zonojn de la interkonsento, kiuj povus esti negocitaj se ili trafis prezon malaltiĝon.