Aĉetu Ĝuste, Eliru Rapide, Fidu Vian Teamon
Kion Ĝi Signifas Por Vidi Domon?
Frapi domon signifas, ke vi aĉetas domon kun la celo vendi ĝin, kutime rapide, por profito.
Ĝi ne estas longdaŭra aĉeti kaj teni strategion. Vendante la posedaĵon por pli ol vi aĉetis ĝin ĉar ne nepre signifas, ke vi faros profiton.
Ekzemple, vi aĉetas domon por $ 200,000 kaj enmetos $ 50,000 valorajn renovigojn. Se vi vendos la domon por $ 240,000, kiu estas pli ol vi aĉetis ĝin, vi efektive perdos monon kiam vi faros faktoron pri la renovigo, kaj kromaj kostoj por teni la posedaĵon kaj vendi la posedaĵon.
Kia Tipo de Bieno Povas Svingi?
La plej ofta tipo de nemoveblaĵoj, kiuj estas eksplodita, estas sola familiara hejmo. Tamen, preskaŭ ajna tipo de nemoveblaĵoj povas esti avantaĝita por profito. Ĉi tio inkluzivas:
- Multi-Familiaj Hejmoj : Flipping ŝancoj inkluzivas renovigi la ekzistantajn unuojn aŭ aldoni suplementajn unuojn por fari la posedaĵon pli valora por prosperaj aĉetantoj.
- Miksita-Uzata Nemoveblaĵo: Ĉi tio povus impliki renovigojn aŭ aldonojn faritajn al la podetala spaco, loĝa spaco aŭ ambaŭ.
- Proprieto de Retail : Renoviganta la spacon por konveni specifan bezonon, kiel restoracio, salono aŭ ĝenerala vendejo.
- Lando : Iranta tra la zoniga procezo akiri ĝin aprobita por specifa uzo, kiel loĝejo aŭ vendejo. Ricevi zonajn aprobojn povas esti longa procezo, laŭ kiom rapide kaj facila la konstrua fako en la urbo devas labori.
Ŝlosilo 1: Aĉeti ĉe la ĝusta prezo
Vi aĉetas vian monon. Ne gravas, kiel bone vi renovigas la hejmon en la fino, se vi enmetos tro multe da mono de la komenco, estos multe pli malfacile profiti.
Determini la Rezerva Valoro - ARV
Vi provas determini kiom vi povas pagi por aĉeti la posedaĵon por profiti. Sekve, vi devas labori malantaŭen.
La unua afero, kiun vi devas fari estas determini la ripara valoro de la posedaĵo. Jen kion vi kredas, ke la hejmo valoras post vi kompletigi ĉiujn renovigojn en la posedaĵo.
Vi devos rigardi ĵus venditajn prezojn por kompareblaj propraĵoj en la areo. Dum rigardante kompareblaĵoj ne estas ĝusta scienco, ĝi helpos doni al vi baloton de la valoro de la hejmo. Se via hejmo estas kvar-lito, du banĉambra kolonio, vi volas rigardi koloniajn similan grandecon, kiu vendis en la pasinta jaro. Vi devos fari aranĝojn por certaj faktoroj kiel ekzemple:
- Kvadrata Footage: Du hejmoj povas havi la saman kvanton da litoj kaj banoj, sed unu povus esti pli ol 1,000 kvadrataj piedoj.
- Kvalito de Renovigoj: Rigardu la materialojn uzitajn en la renovigo. Ĉu tio estas, kion la nuna aĉetanto serĉas?
- Loko: Kelkaj areoj de urbo estos pli bonaj ol aliaj: pli bona lerneja distrikto, pli trankvila strato.
- Lot Grandeco: Pli multaj partoj estos pli valoraj.
- Komfortoj: Ĉu la hejmo havas centran aranĝadon, in-grundan poolon, finitan baskon aŭ mastron?
Unufoje vi rigardis la kompareblajn proprietojn, vi devus atingi gamon de kia hejmo valoras, kiam vi kompletigos viajn renovigojn. Ĉi tiu estas la Rezerva Valoro.
Subtrahi Viajn Kostojn
Por aĉeti la posedaĵon ĉe la ĝusta prezo, vi devas determini kiom da mono vi kredas, ke vi pasos en la hejmo.
- Fermaj Kostoj pri Aĉeto: Tio inkluzivas titolon asekuron, hejmajn inspektojn, kostojn de advokato, enketoj, bankaj kotizoj, registradaj kotizoj: faktoj kaj hipotekoj.
- Kostoj de konstruo: Permesoj de la urbo, materialoj, kostoj de laboro.
- Kostoj de agado: Pagoj de asekuro, impostoj, pagoj de ajna pruntoj, eblaj kostoj de utileco.
- Kondiĉoj en la vendo: Kotizoj de la prokuroro, eble impostoj pri transdono, Realtorkomisiono, registrado de kotizoj: faktoj kaj hipotekoj, urbaj komisionaj kotizoj: ebla Atestilo de Okupacio , CO, se la urbo postulas ĝin, aĉetanto-kreditoj: la inspektisto de la aĉetanto trovos aferojn malĝuste kun la posedaĵo, do la aĉetanto verŝajne petos krediton de vi por ripari ĉi tiujn aferojn.
Kio Estas Via Profito Motivo?
Vi verŝajne ne trapasos la tutan laboron kaj riskon de flipping hejmon por fari $ 5,000. Sekve, vi devas determini vian ideala atingo celo de la flip. Kiam ĉio estas dirita kaj farita ĉu vi ŝatus fari $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Sciante, kiom vi volas fari, helpos vin determini la prezon, ĉe kiu vi povas aĉeti la hejmon.
Vi ankaŭ devus konscii, ke vi eble devos pagi kapitalvalorajn impostojn pri ajna profito, kiun vi faras. Depende de via enspezo, vi eble devas pagi nenion aŭ eble pagi tiom multe kiel 20 procentoj de via profito al Onklo Sam. Vi eble povas forigi ĉi tiun koston per 1031-interŝanĝo.
Determini Idealan Aĉetan Prezon
Nun, ke vi determinis Repalan Valoron por la posedaĵo, la proksimumaj kostoj asociitaj al renovigi la posedaĵon kaj kiom da mono vi volas fari, vi povas determini la maksimuman kvanton, kiun vi volas pagi por la posedaĵo.
Post Ripara Valoro
- Kostoj Minus
- Minus Profit Motivation
= Idea Aĉeta Prezo
Ĉi tiu estas la punkto, kie vi faras vian proponon kaj esperas, ke ĝi estas akceptata. Vi multe laboris por alveni al ĉi tiu nombro, do ne rekomendiĝu de Realtors, kiuj diras al vi, se vi pliigos vian oferton, la posedaĵo estas via. Ĉiu dolaro pli, ke vi pagas por la posedaĵo, estas dolaro de ebla profito, kiun vi perdas. Memoru, vi estas via mono en la aĉeto.
Ŝlosilo 2: Eliru rapide
La celo de frapado de nemoveblaĵoj estas profiti kaj fari ĉi tiun profiton kiel eble plej rapide. Ĉiu bona investanto scias, ke la nemoveblaĵa merkato povas turni sin. Ajna nombro da faktoroj povas drame malpliigi la valoron de via propraĵo. Ĉi tio inkluzivas:
- Pliigo en Interesaj Tarifoj: Kiam interezaj impostoj estas altaj, homoj ne povas pagi tiom multe hejme. Ĝi malpliigas ilian aĉetantan potencon ĉar ilia monata hipoteko estos pli alta. Ĉar interezaj impostoj altiĝas, hejmaj prezoj venos por ĝustigi por ĉi tiu malpliigo aĉeti potencon.
- Ŝanĝo de Sezono: La hejme aĉetado sezonaj pintoj en la someraj monatoj kiam infanoj foriras de la lernejo. Familioj volas movi antaŭ ol komenciĝas la nova lerneja jaro. Se vi ne povos forpeli vian merkaton por la frua Printempo / Somero, vi povas multe kosti vin mem.
- Pliigoj en Inventaro: Alia faktoro, kiu povas influi la valoron de via hejmo, estas troa inventaro en la areo. Unu kialo ĉi tio povus okazi estus se granda kompanio en la urbo fermas, kaj homoj komencas meti siajn hejmojn sur sian merkaton por ke ili povu translokiĝi. Estas nur tiom da aĉetantoj por 3 dormoĉambro, 2 banĉambro $ 250,000 ranĉejoj. Se estas kvin en la merkato, eble vi devas redukti vian prezon por akiri ĝin vendita rapide.
- Foreclosures aŭ Short Sales in the Area: Bedaŭrinde, vi ne povas kontroli viajn najbarojn. Mallongaj vendoj kaj ekzekutoj en la areo malhelpos la valoron de via hejmo.
- Natura katastrofo: Vi ankaŭ ne povas regi Mother Nature . Uraganoj, tornadoj kaj sovaĝaj fajroj povas disvenki areojn, lasante hejmajn prezojn egale en ŝafoj.
- Malsupra Lerneja Ratings: Se la lerneja sistemo taksas malsupren, la najbareco fariĝos malpli dezirinda al eblaj aĉetantoj.
- Malrapida Ekonomio: Kiam la ekonomio kolapsas, do fari hejmajn prezojn. Malmultaj homoj kapablas aĉeti hejmojn, kaj tiuj, kiuj faras, esperas malpli elspezi.
- Mediaj Problemoj / Potencaj Linioj: Leĝaj niveloj de radono aŭ aliaj kemiaj produktoj en la grundo, potencaj linioj konstruitaj en la korto aŭ pipelineo tra la urbo faros pli malfacile vendi vian hejmon por pinta dolaro.
Ŝlosilo 3: La teamo, kiun vi laboras, povas fari aŭ rompi vin
Sukcesaj nemoveblaĵoj estas faritaj rapide kaj faritaj por la ĝusta prezo. Kontrakti malĝustan kontraktiston, dizajniston aŭ Realtor povas rapide turni sin al flip. Ideale, vi havos teamon de fidindaj individuoj en loko antaŭ ol vi fermos la posedaĵon, do vi ne malŝparos tempon.
Diseñistoj
Se vi volas dungi dizajniston por via renovigo, vi devas certigi, ke li aŭ ŝi estas konata kun la areo. La lasta afero, kiun vi volas fari estas plibonigi. Ne ĉiu hejmo bezonas kalikatajn marmorojn kaj brazilajn hardajn etaĝojn. Vi povas fari bonan monon kun granda planko kaj pura dezajno. Kuirejoj kaj banoj vendas hejmojn, sed multaj aĉetantoj ne scios la diferencon inter $ 400 faucet kaj $ 40 unu.
Sciante la merkaton ankaŭ helpos determini, kia aĉetanto serĉas ĉi tiun areon. Ĉu la areo altiras multajn unuopaĵojn, novajn edzinojn, junajn familiojn kun malgrandaj infanoj, establitajn familiojn aŭ malplenajn malsanulojn? Ĉi tio helpos determini la plej bonan aliron al renovigo. Ĉu vi aldonu alian dormĉambron? Fokusu sur familiara ĉambro por la infanoj? Ĉu majstrejo tuj estos la ĉefa remizo?
Kontraktistoj
Ĉi tio inkluzivas elektranojn, plumistojn, rajdantojn, tegmentojn, HVAC-kontraktistojn, pentristojn, paĝojn kaj aliajn aliajn bezonojn. Vi volas akiri multoblajn ofertojn por ke vi ricevas la plej bonan prezon, sed vi ankaŭ volas kontroli kreditojn ĉar la plej bona prezo ne ĉiam estas la plej bona kvalito. Vi eble pensas, ke vi akiris grandan prezon en la komenco, sed eksaltos pli da tempo kaj mono provante ripari la laboron de kontraktisto.
Certigu, ke la kontraktisto komprenas la necesajn permesojn, kiujn oni devas forpreni kun la urbo por la renovigoj, kiujn oni devas fari. Kiom longe la urbo ekprovas permesojn? Ĉu ekzistas zonaj aferoj, kiuj devas esti aprobitaj? Permesaj aferoj kun la urbo povas teni laborpostenojn dum monatoj kaj rapide malpliigi ajnan ebla profito.
Kontraktistoj ankaŭ estas famaj por "subtaksi" kiom longe laboros. Certiĝu, ke vi havas difinitan limtempon kun la kontraktisto por kompleta laboro. Vi ankaŭ devus inkludi kontingentan financon en via buĝeto por ĉi tiuj laborpostenoj, kiuj ne kompletigas la tempon.
Realtoroj
Ĉu vi vendos kun Realtor aŭ provos vendi la proprieton mem. Se vi vendas kun Realtor, memoru faktoro en sia komisiono ĉe la vendo.
Al la elekti Realtor, vi devas certigi, ke ili scias la merkaton, kie vi provas vendi la hejmon. Eĉ se vi laboris kun la Realtor en la pasinteco, ili eble ne estu la plej taŭga por tiu aparta merkato.
Krome, multaj Realtoroj simple interesiĝas pri rapida vendo kaj ne nepre vendante la hejmon por pinta dolaro. Certigu, ke vi faris vian propran esploron kaj ke vi sentas komforta kun la nombro, kiun la Realtor sentas, ke vi povas atingi la hejmon. Vi volas rapidan vendon, sed vi ankaŭ ne volas lasi tro multe da mono sur la tablo.