En subakcio, la agento alportanta al la aĉetanto efektive laboras por la vendisto kiel subagento de la printita broker. Ĉi tio gravas, ĉar la agento laborante kun la aĉetanto efektive devas fiduciajn devojn al la vendisto, ne al la aĉetanto.
Ĉi tiu praktiko estas nur pli morta en multaj ŝtatoj, ĉar la agentejo de aĉetanto fariĝas pli ofta kaj ĉar la aĉetantoj bezonas defendanton por reprezenti siajn interesojn en la transakcio. Ankaŭ, ĉar la listaj makleristoj kaj iliaj vendistoj estas respondecaj pri la agoj, eraroj kaj antaŭdiroj de la subulo, tio ne estas la plej dezirata situacio en la plej granda parto de hodiaŭa nemoveblaĵoj.
Ĝisdatigo: La Nuna Reprezentado en la Industrio
Leĝaj bienoj estas ŝtataj specifaĵoj, kaj ekzistas poŝoj kun malsamaj statutoj kaj praktikoj. En kelkaj areoj advokatoj ankoraŭ fermas transakciojn kiel ekzemplo. Tamen, plejparte pri tio, kion mi parolos pri ĉi tie, estas kiel ni praktikas en multaj ŝtatoj ĉi tage.
Subagente simple ne plu fariĝis multe pli. La listiga makleristo ne agas kiel agento de la vendisto, kaj la aĉetanto ne reprezentas iun kun devoj al la vendisto. Ni rigardu iujn el la variadoj de reprezento.
Plej multaj ŝtatoj postulas iun formon de malkaŝo al la kliento aŭ ebleca kliento pri kiel vi reprezentos ilin en sia nemoveblaĵo. Certiĝu, ke vi komprenas la regulojn de via stato kaj la diversajn manierojn, en kiuj vi povas esti ilia reprezentanto. Viaj devoj kaj devoj al la kliento varii signife laŭ la tipo de reprezento, al kiu vi kontraktis.
Vendisto kaj Vendisto
Vi fakte agas kiel vera agento, kaj en multaj ŝtatoj, ĉi tio devas esti difinita specife skribe. Vi havas fiduciajn devojn al via vendisto aŭ aĉetanto-kliento:
- Lojaleco: vi devas agi nur laŭ la plej bonaj interesoj de via kliento. Neniu alia intereso povas havi precedencon, inkluzive de iuj interesoj de la broker aŭ agento.
- Konfiditeco: ĉiuj konfidencaj komunikadoj inter vi kaj via kliento kaj konfidaj informoj devas esti konfiditaj por ĉiam. Ekzistas eksceptoj por tribunaloj.
- Malkaŝo: vi devos malkaŝi al via aĉetanto ion ajn pri materiala naturo pri la transakcio aŭ la posedaĵo.
- Obeemo: vi ne povas fari ion kontraŭleĝa, sed se ĝi estas laŭleĝa kaj vi estas instruita de la kliento por fari ion, vi devas fari ĝin.
- Respekta Prizorgo: prenu profesian alproksimiĝon al ĉiuj laboroj por la kliento kaj vi atendas uzi raciajn zorgojn entrepreni viajn devojn tre profesie.
- Librotenado: taŭga kontado pri ĉiu mono aŭ aliaj valoraĵoj, kiuj estas konfiditaj al vi de via kliento.
Transakcio Broker aŭ Facilitator
Ĉar agentejaj interrilatoj estas maloftaj ĉi tiuj tagoj, plej multaj brokeroj kaj agentoj agas kiel transakciaj brokistoj aŭ transakciaj faciligantoj.
Vi ne estas agento, kaj fiduciaj devoj ne estas bezonataj. En la praktiko, vi transdonos la saman fidelecon, raciajn zorgojn, malkaŝojn kaj librotenojn ĉie. Vi nur ne tenas tiom altan normon kiel vi estas kiam vi estas agento.
Responsabilidad Vicaria
Mi havis kelkajn advokatojn kiel aĉetantojn en mia merkato, kaj mi povas diri al vi, ke NUNIJ volis, ke mi agu kiel agento. Vi vidas, la agento kaj kliento estas konsideritaj kiel unuflanke. Ĝi estas supera rilato, kaj la kliento povas efektive eniri laŭleĝan problemon kun la malĝusta agento.
Vi vidas, respondeca viktimo estas la kliento tenata respondeca pri la agoj de la agento. Supozante nenion malfavora, sed grava agento fariĝas per la agento, la kliento estus tenebla. Vi povas vidi, kial fleganto ne volus esti respondeca pri eraroj, kiujn agento de nemoveblaĵoj povas fari.