Se vi estas nova al la nemoveblaĵoj aŭ novaj en la areo, akiru helpon. CMA ne estas nur kompara matematiko. Detala scio pri la dinamiko de proprietaj vendoj en la specifa areo estas postulata por fari juĝojn bazitajn sur la datumoj prezentitaj. "Inmobiliario estas loka" estas konata citaĵo ĉar ĝi estas vera, kaj vi devas lerni ĉion pri via loka merkato.
Alivorte, vi devas scii ion pri via merkato kaj kial hejmoj en unu areo vendas malsame kaj por pli altaj aŭ pli malaltaj prezoj ol kompareblaj hejmoj en alia areo.
Nur komparante nombrojn sen scii pri la kvartaloj kaj posedaĵoj povas esti katastrofo. La sola plej grava aktiveco en CMA estas la elekto de kompareblaj propraĵoj.
Zorgeme Elektitaj Kompareblaj Ecoj
Elektinte propraĵojn, kiujn vi konsideras kompareblaj al via subjekto, gravaj konsideroj inkluzivas:
- Statistike, vendoj multe pli aŭ pli sub la plejparto de la grupo estas suspektataj. Probable estas valoraj kialoj por la diverĝo. Se vi havas sufiĉe da lastatempaj komputiloj, ellasu la vojon tro alta kaj ankaŭ tro malalta prezo.
- Certigu, ke vi povas pravigi comps ne uzata. Se vi decidas komparebla ne taŭgas, havu bonan kialon. Se vi poste petos vian klienton, kial vi ne uzis certan hejmon, vi volas respondi vere kaj pravigi viajn agojn.
- Prenu kompareblajn propraĵojn de la areo de la subjekto de propraĵo aŭ eble plej proksime. Se estas neeble trovi sufiĉe da komputiloj en la sama najbareco, tiam eble necese uzi iujn de simila kvartalo en alia parto de urbo.
- Uzu venditaj kompareblaj, kiuj ne tro maljunaj. Restu en kiel nunan tempon kiom eblas. En rapidaj merkatoj, ĉi tio estas facila, sed ne tiom kiam vendoj malrapidiĝas. Se vi devas reiri pli ol du aŭ tri monatoj, vi verŝajne devos fari iujn subjektivajn ŝanĝojn dum longa periodo. Ne facile, ĉar vere ne estas regulo por kiel fari ĝin precize.
- Kiam kvanto permesas, uzi similajn konstruajn tipojn nur. Ekzemplo povus esti via subjekto, estante unuopa historio, kaj multaj el la komputiloj estas du rakontoj. Kun nia maljuniĝanta populacio, multaj pli maljunaj serĉas unu historion hejme, do ĝi povus esti pli postulata
Aranĝante valoro por nemoveblaĵoj pri nemoveblaĵoj
Komparante similajn ecojn, ĉiam estas diferencoj. Nepre adaptu la valoron de via subjekto taksi por ĝiaj diferencoj de la kompareblaj propraĵoj:
- Aldoni aŭ subtrahi valoro por la diferenco en la tereno aŭ akreza grandeco.
- Faru la saman por karakterizaj diferencoj, kiel ekzemple dormoĉambroj, banoj, garaĝo, ktp.
- Rigardu financajn diferencojn, kiuj povus influi vendan prezon. Vendisto-financado povas ofte rezultigi pli altan prezon pagitan pri posedaĵo, kiu ne rilatas al ĝia vera valoro. Memoru, ke ĉi tiuj bezonas esti "brakoj longaj" transakcioj. Ne devus esti specialaj situacioj, familiaj vendoj, malĝojaj vendoj, ktp.
Aktuala Analizo de la Konkurenciva Merkato
Plena kaj detala raporto al via listo de perspektivoj / klientoj ne povas esti kompleta sen simila merkatatika analizo de la propraĵoj enlistigitaj kaj konkurencantaj kun sia hejmo ĉe la tempo. Via listo-rekomendinda rekomendo povas esti modifita supren aŭ sube laŭ kiom da hejmoj estas listigitaj en la regiono ĉe la tempo kaj iliaj listaj prezoj.
Sciante, ke iuj el la plej altaj venditaj komputiloj venis de periodoj kun tre malalta inventaro povus kaŭzi, ke vi modifas vian listan prezenton taksi malsupren iom se la nuna merkato havas signife pli altan inventaron. Alirante la alian direkton, se estas malpli da disponeblaj hejmoj, vi eble povos ŝanĝi vian prezon supren.
Rezultoj montritaj en Facila Kompreni Formato
Ĉi tio ne estas promocio por "bela". Ekzistas programaj solvoj por preskaŭ ajna MLS-sistemo, kiuj produktas tre poluritajn raportojn por komerca merkatakra analizo. La valoro estas en la datumoj kaj via lego de ĝi. Ne lasu la gliton de la "prezento" pli altan gravecon ol la elekto kaj interpretado de la datumoj.