Statuso kiu difinas la devojn de la agentoj kaj rajtoj de la kliento
Esprima Agentejo
Esprima agentejo estas kreita per parola aŭ skriba interkonsento inter la ĉefa kaj la agento. Ĝi indikas sian espriman intencon por ĉi tiu reprezenta statuso.
En nemoveblaĵoj, agentejo kutime kreiĝas per skribita ligo-interkonsento kun vendisto aŭ aĉetanto agentejo interkonsento kun aĉetanto. Iuj statoj permesas parolajn interkonsentojn, sed plejparto ne.
Implika Agentejo
Ankaŭ eblas krei agentejan rilaton per la agoj de la partioj.
Se agento de nemoveblaĵoj okupas respondecojn, kiuj kutime estas agentoj, sed ne subskribis agentejon, ŝi ankoraŭ povas esti konsiderata agento per implicata agentejo. Per la sama signo, se la kliento petas la agenton por konsiloj aŭ agoj, kiuj estas kutime tiuj en agentejo, tiam implicita agentejo povus esti kreita.
Iuj statoj kreis specifan leĝaron, kiu diras, ke neniu agentejo povas ekzisti sen interkonsento pri agentejo skribita. Ĉi tio helpas eviti akcidentan implicitan agentejon.
Ne Fariĝu Nekonata Dual-Agento
En la ŝtatoj, kiuj ne rezignis implicitan agentejon, se vi havas agentejon-reprezentan statuson kun via printita kliento, zorgu pri tio, kion vi faras, se vi laboras kun aĉetanto interesata en tiu listo. Unue, vi bezonus diskonigi la agentejon-staton al la aĉetanto kaj poste ne entrepreni devojn, kiuj implicus, ke vi ankaŭ estas ilia agento.
La Vojo Ĝi Plejparte Farita Hodiaŭ
Mia licenco pendigas en Nov-Meksiko, sed mi ankaŭ tenis makleristajn licencojn en Teksaso kaj Kolorado en la pasinteco.
Multaj ŝtatoj nun havas dokumentojn kaj malkaŝojn, kiuj subtenas " transakciojn ," aŭ nomitajn aliajn nomojn, reprezenton de aĉetanto aŭ vendisto sen "agentejo". La termino agentejo de nemoveblaĵoj malofte signifas tion plu ĉi tiujn tagojn.
Do mi povas listigi kaj ne esti agento por la vendisto, kaj tio estas ĝuste, kion mi ĉiam faris.
La sola fojo, kiam la agentejo iam ajn venis kun aĉetanto aŭ vendisto, se mi laboris kun advokato aŭ juĝisto. Por iu kialo, mi allogis ilin per mia retejo. Ili ne volis, ke mi estu ilia agento pro viktima respondeco .
Vicara respondeco metas la klienton de la agento en risko por la agadoj de sia agento. Do, se mi faros ion malĝusta aŭ faros eraron, mia kliento estus ankaŭ respondeca. Ĉi tiuj juraj homoj sciis, ke ili ne deziris tiun riskon, kvankam ili sciis, ke mi sekvis la regulojn zorgeme.
Kiam mi laboris kun aĉetantoj, mi ĉiam laboris kiel transakcia makleristo, neniam agento. Ili preskaŭ neniam demandis, kaj nia ŝtata malkaŝo formale klare elmontris miajn devojn al mia kliento. Ĉi tie ili estas rektaj el la leĝo:
A. Honesteco kaj racia prizorgo kiel estas difinita en la dispozicioj de ĉi tiu sekcio;
B. plenumado de leĝoj pri lokaj, ŝtataj kaj federaciaj loĝejoj kaj kontraŭkriminaciaj leĝoj, la leĝo pri licencoj pri nemoveblaĵoj kaj la registaraj komisionoj, kaj aliaj laŭleĝaj lokaj, ŝtataj kaj federaciaj leĝoj kaj reguloj;
C. Efektivigo de ĉiuj kaj ĉiuj skribitaj interkonsentoj faritaj kun la kliento aŭ kliento;
D. helpi al la kliento aŭ kliento de la broker kompletigi la transakcion, krom se alie konsentite skribi de la kliento aŭ kliento, inkluzive:
- prezento de ĉiuj ofertoj aŭ kontraŭ-ofertoj en ĝustatempe maniero; kaj
- helpo por plenumi la terminojn kaj kondiĉojn de la kontrakto kaj kun la fermo de la transakcio; se la komercisto en la transakcio ne provizas la servon, konsilon aŭ helpon priskribitan en Paragrafoj (1) kaj (2) de Subsekcio D de 16.61.19.8 NMAC, la kliento aŭ kliento devas konsenti skribe, ke la brokero ne atendas provizi Tia servo, konsilo aŭ helpo, kaj la agentejo malkaŝos la ekziston de tia interkonsento skribe al la aliaj makleristoj okupitaj en la transakcio;
E. agnoskado de la komercisto, ke ekzistas aferoj rilatigitaj al la transakcio, kiu estas ekster la konata aŭ sperto de la asociita broker aŭ kvalifikisto kaj ke la asociita broker aŭ kvalifika brokero sugestos, ke la kliento aŭ kliento serĉas spertajn konsilojn pri ĉi tiuj aferoj;
F. pritraktado por ĉiuj mono aŭ posedaĵo ricevita de la broker;
G. Skribita malkaŝo al sia kliento aŭ kliento kaj al aliaj makleristoj okupitaj en la transakcio de iu ajn ebla konflikto de intereso, kiun la broker havas en la transakcio, inkluzive de:
- (ĉiu, iu) skribita interrompa rilato, kiun la broker havas kun aliaj partioj al la transakcio aŭ;
- (ĉiu, iu) materiala intereso aŭ rilato de komerca, persona aŭ familia naturo, kiun la broker havas en la transakcio;
- Aliaj interrompaj interrilatoj disponeblaj en Nov-Meksiko;
H. Skribita malkaŝado de iuj adversaj materialaj faktoj efektive konataj de la asociita broker aŭ kvalifika broker pri la posedaĵo aŭ la transakcio aŭ pri la financa kapableco de la partioj al la transakcio por kompletigi la transakcion; adversaj materialaj faktoj, kiuj postulas malkaŝon, ne inkluzivas informojn kovritajn de federaciaj loĝejaj leĝoj aŭ la Nov-Meksika Homaj Rajtoj-Leĝo;
I. Bontenado de iuj konfidaj informoj lernitaj en la kurso de iu ajn antaŭa agenteja rilato, se la malkaŝo estas kun la konsento de la antaŭa kliento aŭ estas postulita de leĝo;
J. krom se alie rajtigite skribe, asociita broker aŭ kvalifika brokero ne malkaŝos al sia kliento aŭ kliento dum la transakcio, kiun ilia vendanto kliento aŭ kliento antaŭe indikis, ke ili akceptos vendan prezon malpli ol la petanta aŭ enlistigita prezo de posedaĵo ; ke ilia komerca kliento aŭ kliento antaŭe indikis, ke ili pagos prezon pli grandan ol la prezo prezentita en skribita oferto; la instigo de sia kliento aŭ kliento por vendado aŭ aĉetado de posedaĵoj; ke ilia vendanto kliento aŭ kliento aŭ ilia aĉetanto kliento aŭ kliento konsentos financi terminojn krom tiuj ofertitaj; aŭ ajna alia informo petita skribe de la asociita broker aŭ de la kliento aŭ kliento de la kompetentaj broker resti konfidaj, krom se la leĝo postulas malkaŝon.
Tio prizorgas iujn koncernojn, kiujn miaj klientoj eble havis.