Komercaj pruntedonantoj estas tre zorgema pri sia subskribo. Pro tio ke la personaj kreditoj historioj de aĉetantoj estas malofte gravaj en komerca pruntedonado, ili uzas aliajn kriteriojn por prunti decidojn. Komerca propraĵo estas aĉetita por generi enspezon, do unu el la kriterioj, kiuj estas popularaj, estas rigardi la enspezojn por vidi ĉu sufiĉas por taŭge pagi la hipotekon kaj lasi profiton por la pruntitaj.
Kiam pruntedoninto rigardas apartamenton aŭ multifamilian proprieton, ĉu hipoteko estos donita, kaj por kiom, ĝi povus esti determinita uzante la DSCR aŭ Rakontan Servokvizon. Ĝi estas simpla kalkulo, sed tre grava. La pruntedoninto ne vere interesas multon kun individuaj kreditaj punktoj aŭ historioj de la posedantoj. La celo de la investo estas ROI, Reveno sur Investado kaj kontanta fluo, do la kontanta fluo estas la ĉefa konsidero.
Fakte, investantoj devas taksi la prizorgon de pruntedonantoj por certigi, ke la kalkultaj kalkuloj estas ĝustaj por apartamenta projekto. Ili volas vidi financojn, kiuj montras enspezojn kaj enspezojn. Ili tiam determinos ĉu ĉi tiuj nombroj aspektas kiel ili daŭros en la estontecon, aŭ eble pli bone aŭ pli malbone. Kiam la nombroj montras, ke la mono-fluo taŭge kovros la ŝuldon-servon, ĝi validigas la investan elekton kaj taksadajn kapablojn de la investanto (j).
Dum ekzistas multaj lokoj por vidi kiel kalkuli la DSCR kun projekto kaj hipoteko, jam estas pli verŝajna, ke aĉetanto volas scii kiom ili povas pruntepreni projekton, kiun ili konsideras aĉeti. La investantoj faras siajn proprajn ŝtonojn kaj rigardas al sia elektita pruntedonanto por validigi la nombrojn, kiujn ili venis.
Ambaŭ investantoj kaj pruntedonantoj havas komunan celon ĉi-rilate. Ĉu la projekto profitos sufiĉe por servi la ŝuldon kun taŭga profito, ĉesita?
Ni rigardos ĉi tion de du direktoj, ricevante la nuna DSCR kaj taksante posedaĵon kun pruntita DSCR. Ĉi tiu ŝtono retenas tiun kvanton uzante komuna pruntedonanto minimuma aceptable DSCR de 1.20. Tiam ni faros ĝin la alia direkto, ricevante la DSCR.
Malfacilaĵo: averaĝa
Tempo postulita: 20 minutoj
Jen kiel:
- Determini la efektivan fluon aŭ malpuran operacian enspezon post forigo de liberaj kaj kredaj perdoj .
Rento totalaj $ 187,000 / jaro - 9% liberaj kaj kreditoj ($ 16,830) = $ 170,170
- Poste atingu NOI, aŭ realan operacian enspezon subtrahanta ĉiujn aliajn enspezojn por operacio kaj administrado, inkluzive de impostoj kaj asekuroj.
Malpura Mastrumaj Enspezoj - Ĉiuj Elspezoj = NOI, aŭ Net Operating Income
$ 170,170 - 72,470 (enspezoj) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 monatoj = $ 8142 / monato NOI
- Se la pruntedoninto uzas minimuman aranĝeblan DSCR de 1.20, tiam tiu $ 8142 / monato devus esti 1.2 fojoj la monata hipoteko. Por atingi tiun maksimuman pagon, oni devas dividi la $ 8142 per 1.2.
$ 8142 monata reto enspezo / 1.20 minimuma DSCR = $ 6785 / monata maksimuma hipoteko.
- Nun nur necesas determini kiom pruntus ĉe aktualaj impostoj. Se ĉi tiu aĉetanto povas atendi interesan kotizon de 6.875% en 30-jara prunto, hipotekkalkulilo diros al ni, ke la pruntedoninto povas preta prunti ĉirkaŭ 1.032.836 USD pri ĉi tiu posedaĵo , ĉar tiu prunto kaj interezkribo okazus ĉefajn kaj interesajn pagojn de $ 6785 / monato, kaj la minimuma 1.20 DSCR.
Plej multaj hipotekaj kalkuliloj permesos al vi eniri la pagon, interezpezon kaj tempon por kalkuli prunton.
- Kiam ni komencis, ni sciis, ke ni retenas hipotekon per deklarita DSCR, ĉar ni estas aĉetantoj, kiuj volas taksi kiom oni povus pruntepreni por prunti nemoveblaĵon, kiun ni taksas por aĉeto. Sed ni nur faru DSCR-kalkulon, kie ni scias la enspezon kaj hipotekon de la aktuala projekto.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Jaraj Hipotekaj Pagoj = 1.30 DSCR
1.3 estas pli bona ol 1.2 en ĉi tiu kazo, do probable akceptebla DSCR. Tamen, se nova prunto estas serĉata pri operaciumo, la nuna NOI estus uzata kiel ni faris unue por vidi, kio povus esti disponebla kiel hipoteko.
Kiam la nombroj funkcias, investantoj kaj pruntedonantoj povas senti bonon pri la projektado financado kaj futura rentabilidad.
Kion Vi Devas:
- La enspezoj kaj elspezaj detaloj por la posedaĵo.
- Kalkulilo de hipoteko.