9 aferoj, kiujn vi devus scii
Mastrumaj investantoj volas monon pri siaj investoj. Kiam vi vendos vian posedaĵon, vi devos pagi impostojn pri iuj gajnoj, kiujn vi faris. Tio estas, krom se vi faros 1031 interŝanĝon. Jen naŭ bazaj vortoj, kiujn vi devus scii.
Kio Estas 1031 Interŝanĝo?
1031 interŝanĝo estas maniero vendi posedaĵon sen devi tuj pagi impostojn. La ideo estas, ke vi redonos ajnajn gajnojn al la aĉeto de nova posedaĵo, kiu permesas al vi prokrasti pagi impostojn ĝis vi vendos la novan posedaĵon, krom se vi faros alian 1031 interŝanĝon.
Kiaj kriterioj vi devas renkonti?
Por kvalifiki por interŝanĝo de 1031, vi devas aĉeti alian investan posedaĵon, kiu estas egalaj aŭ pli grandaj ol via nuna proprieto. Vi devas uzi ajnajn gajnojn de la antaŭa proprieta vendo por aĉeti la novan posedaĵon. La nova proprieto devas esti konsiderita "simila-speco" investo.
Kio Estas Simila?
Simileco estas larĝa termino, sed ĝi simple signifas anstataŭi unu tipon de investo kun simila speco de investo. Por posedaĵaj investantoj, ĝi ne devas esti la ĝusta sama tipo de posedaĵo, ĝi nur devas esti investa propraĵo. Ekzemple, se vi vendos mult-familian posedaĵon, vi povas aĉeti ajnan alian tipon de nemoveblaĵoj, kiuj estas konsiderita investo, kiel ekzemple multfamilia, komercaĵo, komodo aŭ teritorio.
Kiu povas fari 1031-interŝanĝon?
1031 interŝanĝo povas esti farita kun posedaĵo, kiu estas uzata por investado aŭ por komerco. Ĝi ne povas esti farita kun personaj restadejoj.
Kial Vi Farus Interŝanĝon 1031?
La ĉefa kialo por fari 1031-interŝanĝon estas prokrasti pagi impostojn pri ĉiaj kapitaloj de vendado de posedaĵo. Ĉi tio permesas al vi tuj malŝarĝi nemoveblaĵon, kiun vi ne plu volas kaj aĉeti ion novan kun la plena kvanto de viaj gajnoj anstataŭ devi pagi impostojn pri la gajnoj unue kaj poste uzi ĉion ajn por aĉeti posedaĵon.
Ĝi donas al vi pli bonan aĉeton.
Kiu tenas la monon ĝis aĉeto?
Kiel parto de la 1031-interŝanĝo, vi ne povas persone teni iun ajn monon, kiun vi faris el la vendo de la unua posedaĵo. Laŭ la IRS, ĉi tiu mono devas esti tenita de kvalifikita intermediario ĝis ĝi estas uzita por aĉeti la anstataŭan posedaĵon.
Ekzemplo de kvalifikita intermediario estus titula agento, kiu estas implikita en atribui kaj translokigi titolon de la malnova posedaĵo kaj atribui kaj translokigi titolon por la nova posedaĵo. Por kompreni la kompletan difinon, pri kiu la IRS konsideras kvalifikita intermediario, vidu § 1.1031 (k) -1 (g) (4) de la trezorejaj regularoj.
Kiom longe Vi devas fari 1031-interŝanĝon?
Unu falo de fari 1031-interŝanĝon estas, ke vi ne havas longan tempon por identigi kaj fermi anstataŭan anstataŭon.
- 45 Tagoj
Dum 1031-interŝanĝo, vi havas 45-tag-identigan periodon. Ene de 45 tagoj de vendado de via nuna proprieto, vi devas identigi la posedaĵon aŭ propraĵojn, kiujn vi deziras aĉeti dum la interŝanĝo.
- 180 Tagoj
Vi havas 180 tagojn el la vendo de via nuna proprieto por fermi la anstataŭan posedaĵon aŭ propraĵojn.
Reguloj por Identigi Anstataŭan Proprieton
- Metu ĝin en Skribado
Por ke proprieto estu konsiderita kiel anstataŭa posedaĵo, vi devas identigi la posedaĵon aŭ posedaĵojn skribe antaŭ la fino de la 45- a tago.
Vi devas inkluzivi fizikan priskribon de la posedaĵo, jura priskribo de la posedaĵo kaj la proprieta adreso.
Vi devas subskribi ĉi tiun dokumenton. Ĝi estas kutime transdonita al la sama persono, la kvalifikita intermediario, kiu tenas la gajnojn de la unua posedaĵo. Ĝi ankaŭ povus esti transdonita al la vendisto de la anstataŭa posedaĵo, protekta agento aŭ alia persono kiu estas implikita en la interŝanĝo.
- Kiom da?
Estas du ebloj kiam temas pri identigo de anstataŭa propraĵo.
1. Tri Nemovebla Regulo- Vi povas identigi maksimumon de tri eblaj anstataŭaj propraĵoj. En ĉi tiu kazo, ĝi ne gravas, kia estas la justa merkatvaloro de la propraĵoj.
2. Du Kvindeka Regulo - En ĉi tiu aliro, ne ekzistas maksimumo da nemoveblaĵoj, kiujn vi povas identigi. Anstataŭe, la tuta justa merkatvaloro de la propraĵoj, kiujn vi identigas, ne povas esti pli ol 200 procentoj de la justa merkatvaloro de la posedaĵoj, kiujn vi vendis dum la vendo.
Kiom Multaj Tempoj Povas Vi Faras Interŝanĝon 1031?
La IRS ne establas neniun limon sur la nombro de 1031 interŝanĝoj, kiujn individuo povas fari. Dum vi vendos posedaĵon kaj tiam reinvestos la profiton de tiu posedaĵo en alian similan investon, vi povas fari 1031 interŝanĝon kaj forpuŝi ajnajn impostajn konsekvencojn.
Tamen, se vi faras grandan kvanton de 1031 interŝanĝoj, vi povus esti klasifikita kiel negocisto kaj viaj posedaĵoj aspektus pli kiel liverajxoj. En ĉi tiu kazo, vi devus pruvi, ke vi uzas ĉi tiujn posedaĵojn kiel investojn por daŭrigi farante 1031 interŝanĝojn.