Krom kalkuli la unuan jaron reveni sur egaleco , nemoveblaĵo investanto eble volas scii sian revenon sur egaleco kiel projektita por estontaj jaroj aŭ kiel sperta post la unua jaro.
Ĉi tio povus esti grava, kiel iam la posedaĵo estimis kaj la hipoteko iomete pagis, la kvanto de egaleco investata ĉe tiu punkto povus esti pli bone uzita aliloke se la nuna reveno sur egaleco estas malalta.
- Malfacilaĵo: Facila
- Tempo postulita: 10 minutojn
Jen Kiel
- Akiru plej precize kiel ebla taksado de la nuna aŭ projektita valoro de la posedaĵo. Por ĉi tiu ekzemplo, ni uzos $ 510,000 kiel proprieta valoro.
- Determini la hipotekon-repagon. Por nia ekzemplo, ni supozu, ke la hipoteko ekvilibro estas $ 375,000.
- Tiam kalkuli la Cash Flow After Taxes (CFAT) . Ni uzos $ 17,000.
- Nia Reveno sur Egaleco estas la CFAT / (Valoro - Pago):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 aŭ 12.6% estas nia Reveno sur Egaleco
Konsiletoj
- En ĉi tiu ekzemplo, la rondveturo sur egaleco ŝajnas bone komparita al regantaj interezaj indicoj. Tamen, se la hipoteko estis pagita pli kaj la valoro pliiĝis, la rezulto povus esti duono tiom aŭ diri 6%.
En tiu kazo, eble eblas vendi la posedaĵon kaj investi en alian pli saĝe pro pli bona ROE sur la nova posedaĵo.
Ni revizias ROI en Rental Property Investing
Ekzistas iuj tre bonaj kialoj, kial investantoj trovas, ke movaj aktivoj de la merkatoj kaj interligoj al nemoveblaĵoj povas drame pliigi sian ROI, Reveni sur Investado.
Ni rigardu, kion faras nemoveblaĵoj tiel raciaj:
- Necesebla: Ĝi estas tangebla valoro, kiun vi vere certigas kontraŭ perdo. Se ĝi estas difektita aŭ detruita, vi ricevas kompenson. Se vi posedas provizon de akcioj kaj la kompanio rompas aŭ ekzistas malbonaj enspezoj, kaj viaj interŝanĝaj prezoj kolapsas, tio estas la paŭzoj.
- Finito: Ili povas konservi presi kaj elsendi agojn de stoko en kompanio, sed ekzistas nur tiom da nemoveblaĵoj en la mondo. Jes, vi povas konstrui ion sur ĝi, sed ĝi estas ankoraŭ unuopaĵo por ĉiam unika peco de tero.
- Kapitulaj Gajnaj Impostaj Avantaĝoj: Via profito kiam vendoj estas venditaj realiĝas en la jaro, ĝi estas vendita, sen esceptoj. Vi povas uzi la 1031 Imposton Deferitan Ŝanĝon de la IRS por forigi kapitalgajn impostojn sur profitoj de la vendo de nemoveblaĵoj. Fakte, vi povas malfrui ĝin por ĉiam! Se vi kreskis vian biletujo dum la jaroj, uzante 1031 Ŝanĝojn konvene, vi ne pagis impostojn. Se vi forpasos, viaj heredantoj heredos la posedaĵon ĉe ĝia nuna paŝpresita valoro, kaj ĉiuj tiuj grandvaloraj gajnoj simple foriros! Jes, vi povas per maniero preni ĝin kun vi.
- Fluo de ŝprucaj fluoj kaj rekompencoj de estimindaĵoj: la nemoveblaĵoj laŭlonge de la tempo pruvis altiĝi en valoro, kvankam ekzistas trajtoj laŭ la vojo. Do, posedante luŝan posedaĵon, vi gajnas egalecon per laŭdo kaj vi luas ĝin super la kostoj por pozitiva monata mono.
- Egala kresko per pagado de la hipoteko : Vi pagas tiun hipotekon ĉiun monaton, kaj parto de ĝi iras al egaleco. Vi konstruas valora valoro kontraŭ kiu vi povas prunti ĉe tre favoraj indicoj.
- Grandaj enspezoj : Vi povas dedukti administradon, bontenadon kaj operaciojn, krom impostojn pri nemoveblaĵoj kontraŭ viaj enspezoj aŭ eĉ enspezoj de aliaj investoj.
- Depreciación estas donaco: vi povas difekti la valoron de la strukturo (ne lando) super 27.5 jaroj. Ĉi tio ne estas mono, kiun vi elspezis, sed vi ricevas dolaron-dolaron skribi kontraŭ enspezo por depreciación ĉiun jaron.
- Granda malalta risko: Uzado de hipotekoj, vi povas plibonigi 80% aŭ pli el la aĉeto-kosto de luo-posedaĵo. Kial vi elspezas $ 200,000 por aĉeti unu hejmon, kiam vi povas aĉeti kvar el ili per pagoj kaj meti tiujn kvar monajn fluojn en la bankon ĉiun monaton?